30万栋高层住宅老化潮！未来变“贫民窟”，拆修两难该何去何从？

大家好，今天犀哥这篇财经评论，主要来聊聊高层住宅。你家住几层？要是在30楼以上，估计你也听过“未来说不定要住空中贫民窟”的说法，难道高层住宅就是未来的“贫民窟”吗？

为啥这么多高层住宅？

咱们先看组实打实的数据——中国的高层建筑数量在全世界都是头一份，2023年的时候，超过18层的住宅楼已经突破30万栋了，截至2020年，全国竣工的城镇住宅面积加起来超过600亿平方米，这里边高层占比直接超了35%。

而且一栋高层住宅的技术寿命，通常也就50年，这就意味着90年代末那些刚建好的房子，现在已经开始倒计时了。

更值得咱们留意的是，中国90%的高层住宅，建成到现在还不到15年，它们还特别集中在两个地方：要么是一线城市的郊区，要么是三四线城市的市中心。

所以说“高层住宅会成未来贫民窟”，这话真不是瞎操心，更像是一个慢慢要逼近的现实问题。

咱们内地为啥这么多高层住宅？其实学的是香港，当年香港搞公共住房，标准就是往高了建，没办法啊，人多地方少，房价还高，只能往天上要空间。

后来内地房地产火起来了，开发商一看，土地一拍卖，建高层能把地价成本摊薄，成本降下来，利润直接翻倍，这好事谁不干啊，瞬间就摸清了最有效率的玩法。

可问题也跟着来了，高层住宅一旦老了，那真是叫天天不应叫地地不灵，拆不动、修不起、卖不掉。就跟一根牙签插在10层的小蛋糕上似的，第一层塌了，顶上9层都得跟着遭殃。

现在那些早期建的高层楼，很多都快到技术寿命了，电梯动不动就坏、消防设施成了摆设、排水管道漏水，这些毛病都开始冒头了，别觉得换个电梯、刷个墙就能搞定，超高层住宅每次维修，花钱都是以百万为单位起步的。

要是这笔维修费没人愿意掏，整栋楼就会慢慢“往下掉”，从当初的次新小区，变成到处是问题的小区，再变成没人愿意要的廉价小区，最后彻底成了没人敢接盘的“城市沉船”。

目前官方那边，几乎没有完整拆除高层住宅的例子，但这种老化的大潮，已经肉眼可见地在往咱们跟前凑了。

高层住宅的缺点

你以为这只是中产的麻烦？其实更容易出事儿的，是那些本来就不是中产住的地方，很多高层的刚需房、安置房，大多建在城市边上，为了省土地成本，开发商一个劲地往高密度建，普遍都超过20层，有的甚至建到30层以上。

这些小区配套特别缺，物业费收得低，管理也稀松，住个几年就开始出现居民互相骂街、电梯坏了没人修的情况，再加上离市区远，想卖个好价钱都难，保值性越来越差。

说白了，这就是把原来的棚户区，给“垂直升级”了一下，贫困压根没因为搬进新楼就消失，只是换了个形式，从原来的平面分布，变成了现在的垂直分布。

国际上早就有过这种先例，有本书叫《住在高楼里，卡布里尼・格林和美国公共住房的命运》，里面就讲了美国芝加哥卡布里尼格林项目的事儿，它走了“盖得快、住得满、烂得快”三步曲，最后结局就是被夷为平地。

你可能会说，那是因为美国社会结构复杂，还有种族问题，可咱们中国的小镇做题家、县城里的中产，要是扎堆困在没人管的空中高层里，能少出问题吗？

高层住宅其实算半个公共产品，建的时候是房地产市场的“燃料”，烧完了，老化以后就变成了城市管理的“包袱”。

接下来该怎么办

你指望开发商回来维修？人家早就赚够钱跑路了，你指望业主们自己凑钱修？上百户人家，各有各的心思，不吵起来都算运气好。

那只能靠官方了？北京通州早就下了规定，住宅高度不能超过45米，最高上浮至63米；2022年官方也出了文件，严禁新建500米以上的建筑，250米以上的建筑，审批也得从严。

可对于已经盖好的成千上万栋高层住宅，将来早晚要面临报废的问题，咱们现在既没有成套的保障办法，也没有长远的维护规矩。

所以这些高层住宅的未来，要是没人管、没人修，说一句“未来变成贫民窟是大概率的事儿”，真不算夸张。

其实当一个社会，大家最关心的是“能住上房”的时候，高层住宅无疑是最经济、最高效的选择。

可当社会慢慢富裕起来，老百姓开始关心“住得好、住得久、住得安全”的时候，高层住宅就成了一道道考验治理能力的“高空试卷”。

如果你现在住在30楼，当下真不用太焦虑；但要是你家楼梯间已经贴满了“电梯坏了谁来修”的告示，那可能你已经提前看到未来的样子了。

咱们普通人关心这事，不是为了恐慌，而是希望能看到更靠谱的解决方案，让自己住得踏实点，不用为几十年后的居住问题犯愁，毕竟住得安心，日子才能过得安稳。